小浦指數丨新房市場降溫明顯,“以價換量”現象持續
文章來源:本站編輯發布時間:2020-11-30瀏覽:
10月份的土拍正式落下了帷幕。一周計劃連拍3場,最后驚喜不多,倒有意外。

黃陂P(2020)111號地塊競價17次后成交,南德集團子公司最終摘得,溢價率12.5%;
黃陂P(2020)112號地塊底價出讓,武漢眾邦金融港建設有限公司摘得,為卓爾控股+壹網通科技合資公司;
江岸P(2020)113/114號地塊,撤牌;
新洲P(2020)117/118號打包地塊,武漢城投上府置業底價摘得;
武昌P(2020)119號地塊,撤牌。

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10月17日,武昌P(2020)119號地塊就發出了撤牌公告,146億起拍的武船地塊又將延期;
10月27日,備受關注的江岸準地王地塊,在競拍當天早上發公告取消出讓,19800元/平的地價對各房企來說,著實需要思考一番。
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在武漢解封后,土地市場一度爆火,房企接連加倉,多個地王出現,回溫十分迅速;但加速后,是逐漸的平靜,底價成交依舊為主,中心城區地塊成交受阻:

10月20日,武昌P(2020)106/108號地塊延期;
10月27日,江岸P(2020)113/114號地塊撤牌;
10月30日,武昌P(2020)119號地塊撤牌;

在政府的“三道紅線”壓力下,房企的拿地方向開始轉變,遠郊還可以爭一爭,畢竟地價比較便宜,中心城區資源豐富,但地少價高,后期如何打造才能快速去化,加快回款是一件大事,在錢上,房企相對謹慎。
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土地的熱度正在下降,樓市會有同樣表現么?

其實不然,從房管局的備案數據來看,疫后月度同比差距在逐步減少,8月已有1.32%的反超,9月同比增長達11.54%,目前10月武漢樓市備案情況同比去年僅下滑5.5%,樓市基本已回復到同期水平。
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為了了解更為真實的樓市現狀,我們監控了武漢市百余個項目,包括浦江在武漢市內代理的所有項目,以及周邊的競品項目的每周來訪、成交數據情況,以典型項目為樣本、一手大數據做反饋,向大家展現最為真實的武漢樓市動向,小浦指數】欄目由此而來。數據統計需要一定時間,本次帶來10月第1周的樓市監控情況。


1、周度來訪指數

黃金周營銷活動頻出,來訪指數回升明顯

根據近18周監控到的武漢市典型項目客戶來訪情況來看,10月來訪量環比9月有一定上漲,十一黃金周的期間,多數項目開啟了黃金周的活動吸引了不少客戶的來訪,比如武漢恒大時代新城推出黃金周特惠85折,帶來了當周1810的來訪量,88組的成交量;另外多數項目推出特價房、購房禮等活動吸引客戶的到訪。

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不過,10月第三周來訪環比再次下滑21%,但依舊保持了不錯的來訪量,市場上的購房需求依舊持續在進入。




2、周度成交指數

成交率回歸平均值,市場平銷為主流

而成交方面,相較9月底有較為明顯的下滑,黃金周的流動人口帶來了大量的看房客戶,但實際成交的并不多,10月第三周的成交量環比持續下滑達35%,當周平推項目較多,購房客戶積極性并不高。

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成交來訪比上,10月平均比率保持在6.5%左右,10月第3周成交來訪比為5.96%,當周的優質項目較少,購房客戶更多保持在持續關注的狀態中。

而從上周的市場情況來看,10月第四周供應量持續保持在較高的水平,同樣也有不少優質項目開盤,例如中建星光城、聯投光谷瑞園、萬科新世紀翡翠濱江等,對客戶吸引力較大,成交情況也將有所回升,在目前以平銷為主的市場上,各區域的優質項目開盤能夠很大程度的吸引購房者的入市,這也是為什么每次神盤入市都能引起搶房風波。

不過,神盤屬性的項目畢竟是少數,目前,市場備案價逐步放松,被哄搶的項目也在逐步提價,對于“神盤”,后期的入手價也將逐步增加。



3、區域熱度指數

各區去化平平,優質項目蓄勢待發

從各區域來看,大多數區域成交的下滑相對明顯。整體走勢來看,并沒有表現突出的區域。

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江夏、漢陽、漢南、江岸、武昌單盤平均成交量有所增長,江夏區受黃家湖板塊熱度的項目,周度平均成交基本保持10套左右,加上當周保利軍運村的開盤,帶來一定量的成交;漢陽方面,更多是紐賓凱漢city的帶動。東湖高新單盤平均成交量下滑明顯,主要是推盤量不足,部分項目處于平銷期。

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紐賓凱漢city項目鳥瞰效果圖

成交來訪比上看,漢陽、江夏區域熱度較高,東湖高新、漢南、江漢、硚口、有明顯均值下滑外,其他區域相對穩定。

東湖高新作為購房者的心頭好,在沒有優質項目入市的情況下,購房者的等待意向明顯,不過10月第四周,東湖高新一批優質項目入市,如中建星光城二期、聯投光谷瑞園等,都是屬于區域的熱盤,將對整體區域的成交情況有明顯的拉動。



4、產品熱度指數

剛改及改善占比增加,高階市場需求有所回歸

從監測項目成交面積段上看,100-120平米及120-140平米戶型均有一定增長,
剛需戶型的霸榜已經是慣例,畢竟武漢購房客群更多的依舊是剛需群體。

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對比來看,120-140平米戶型成交占比環比提升14%。當周入市項目推出的戶型中,除了正常剛需戶型外,剛改及改善戶型占了不少份額。

華僑城歡樂天際推出的138平米以及160平米左右的戶型,去化表現不錯,138平米戶型去化達60%左右,166平米戶型去化45%,在改善及高端戶型的去化上已經非常不錯了;同樣,漢陽紐賓凱漢city 128平米的戶型去化達90%左右,相較于部分項目的剛需戶型都有更好的去化。

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華僑城歡樂天際戶型

改善戶型成交占比的增加,意味著市場上依舊存在較多有一步到位需求的客戶,只是購房選擇上會更多的考慮項目資源、價格、戶型等方面的需求,當市場出現各方面都契合的改善項目時,有相關需求的購房者也將蜂擁入市;后期伴隨著主城區優質項目的入市,改善戶型及大戶型供應將逐步增加,高端客戶需求也將逐步進入市場。

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