回顧2020年的土地市場，我們看到了房企對武漢堅定的信心，政府對行業的支持，市場熱潮的回歸，這樣的現象我們自知來之不易，以下讓我們一起來總結2020年武漢土地市場的亮點，思考2021年的發展方向。
01
住宅地塊關注頗高，遠郊為供地大戶
2020年武漢共掛牌了131宗住宅地塊，較2019年減少25宗住宅地塊，但在成交比例上明顯高于2019年，達到了87.8%，已成交的住宅地塊建面占住宅地塊的總供應建面的比例則達到了88%，基本達到2017年的住宅地塊成交水平，疫后開發商的拿地依舊積極。
優質的人口基數和人口凈流入表現支撐了武漢的土地成績。作為教育大區的武漢，在2019年統計中達到了1121.2萬人，全國排名第8，并且在近幾年的戶籍人口數據上持續增長，截止2019年武漢市戶籍人口及常住人口比例已達到80.8%。
落戶人口的持續增加，代表著武漢城市建設及未來發展的吸引力，在一定程度上能夠拉動城市經濟的增長，同樣也帶動這房地產市場的增長，更多的人口則需要更多的住房，住宅土地的需求則同樣增多，這是相輔相成的必然關系。
而在各區域的供應上，遠郊成為武漢今年的供應大戶。
遠郊商住地塊供應占比達到了46.55%，幾乎占據全年半數，其中，除漢南外，其他其余供應均在15宗以上，其中黃陂供應達28宗，成為2020年土地供應宗數榜首，更多供應集中在盤龍城板塊，未來盤龍城將持續開展樓市紛爭。在中心城區地塊逐步減少的時代下，武漢土地市場也將持續進行外擴，加大遠郊市場發展。
東湖高新供應明顯減少。東湖高新已是武漢新興發展區域中處于領先地位，前兩年東湖高新瘋狂供地，使得住宅林立但資源缺乏，目前將逐步完善落地規劃，并持續發展產業，在武漢前期發布的《2020年國有建設用地供應計劃表》中也表示東湖高新將同比減少659畝的供應，但供應的減少并沒有減少開發商的熱情，今年的光谷中心及花山絕對是開發商們拿地熱門區域之一。
02
地王頻出，未來房價將持續突破
疫情的襲來，帶來的是經濟的停滯，同樣也帶來了大量的政府支持政策，這樣的激勵除了反饋在樓市供應上外，更多的表現在了土地市場中，讓疫情下資金鏈短缺的房企有了更多的信心在漢拿地。
2020年可謂是地王頻出的一年，中心城區優質地塊受多輪爭搶，武漢至少8個區域的樓面地價被打破，多數熱門板塊地價連續突破，武漢地價上升至全新臺階。
其中最為意外的便是江岸地王P（2020）122號地塊，在血拼了205輪，競價在27814元/平的時候，土拍終止，到下午再次繼續，最終經過321輪的瘋狂競價后，由華潤地產以總價65.7億元摘得，成交樓面價達到30558.14元/平，溢價率52.79%，這也使武漢樓面地價首次突破3萬，如此的盛況難得可見。
目前江岸區高價盤如云，如武漢天地云廷、華發外灘薈等，均價都達到了5萬/平左右，成為武漢公認的豪宅區，未來華潤地王入市后，板塊將再次新添一座豪宅，武漢整體均價或將向6萬/平+邁進。
東湖高新為今年房企爭相加倉的熱門區域，其中光谷中心城及花山板塊熱度持續不下。
光谷中心城板塊在2020年共拍下了5宗住宅用地，其中4宗樓面價在13000元/平以上。6月30日，P（2020）048/049號地塊接連高溢價成交，南山摘得的048號地塊成為光谷中心城全新地王；時隔2個半月，德商以105.4%的溢價率突圍，成功拿下P（2020）073號地塊，再次將板塊地價刷新至14370元/平，一路之隔，南山地王突然有了優勢；而在12月8日，經過167輪的競價，德商攜手電建打破自己的拿地記錄，再次加倉光谷中心城，以15777.9元/平地價競得P（2020）136號地塊，板塊地王再現。
目前江岸區高價盤如云，如武漢天地云廷、華發外灘薈等，均價都達到了5萬/平左右，成為武漢公認的豪宅區，未來華潤地王入市后，板塊將再次新添一座豪宅，武漢整體均價或將向6萬/平+邁進。
東湖高新為今年房企爭相加倉的熱門區域，其中光谷中心城及花山板塊熱度持續不下。
光谷中心城板塊在2020年共拍下了5宗住宅用地，其中4宗樓面價在13000元/平以上。6月30日，P（2020）048/049號地塊接連高溢價成交，南山摘得的048號地塊成為光谷中心城全新地王；時隔2個半月，德商以105.4%的溢價率突圍，成功拿下P（2020）073號地塊，再次將板塊地價刷新至14370元/平，一路之隔，南山地王突然有了優勢；而在12月8日，經過167輪的競價，德商攜手電建打破自己的拿地記錄，再次加倉光谷中心城，以15777.9元/平地價競得P（2020）136號地塊，板塊地王再現。
地價從來都是和房價掛鉤，在發布的2020年11月70個大中城市新房均價指數排行可以看到，在疫情的影響下，武漢的房價同比增幅在5.1%。
如今，武漢多個板塊地價突破，面粉靠近面包價，意味著武漢未來房價存在巨大的上升空間，這也是開發商對武漢未來市場充滿信心的結果，不管是華潤3萬拿地昂首武漢，還是光谷中心城地價接近1.6萬，花山地價站穩1.25萬，都彰顯著開發商們對武漢未來市場，尤其是對這些主流區域未來發展的篤定，未來，各大地王入市，武漢房價也將因這此再上一層樓，而地王項目后期的操盤也將成為新的挑戰。
03
政策松綁，高溢價率地塊增多
融資受限，房企拿地更為謹慎
為加快疫情后房地產行業的復蘇，武漢在二季度加大了優質用地供應量，2020年的武漢住宅地塊成交樓面價有明顯的上漲，2010年住宅地塊樓面地價為6161元/平，同比2019年上漲了5.4%，這得益于大量中心城區及熱門區域優質地塊的出讓，以及政府對房企的扶持，明顯降低了拿地門檻。
政策的支持與限制，帶來的效果截然不同，這在土地市場上反應的淋漓盡致。
從2020年武漢住宅地塊成交溢價表現來看，6月及7月為溢價地塊出現率極高的時間段，其中6月溢價地塊占地達到了76.92%，除了地塊的吸引力外，政府對拿地門檻的降低刺激了大量開發商進行持續性的加倉。
2020年6月，武漢發布《通知》，放寬儲備地凈地出讓條件，取消土地競買“熔斷”規則。限制條約的取消，使土地市場再次進入到“資金為王”時代?！锻ㄖ钒l布的2個月內，土地熱潮持續涌動，地王也是在這段時間多番出現，“地王時代”開始奠基。
從2019年與2020年溢價率的對比來看，2020年底價成交地塊占比達57.6%，同比增加1.1%，溢價率20%以下地塊占比減少3%，反之高溢價地塊數量明顯增多，這與熔斷政策的取消，有著明顯的關系。從另一個角度來看，底價地塊大部分為政府簽約地塊，底價地塊的增多意味著更多優質地塊對外成為開放性地塊，刺激開發商加倉，增加政府資金儲備。
不過，高溢價的地塊的誕生在后期也將逐步減少。
監管部門于9月設立了“三道紅線”，對房地的各類融資進行了全方位的監管，降低房企杠桿率。融資的監管把控著房企的資金命脈，雖說門檻的降低減少了一定的資金成本，但房企在拿地上的謹慎度明顯提高，8/9/10月平均溢價率有明顯的減弱，更多房企會著手于優質及有發展前景的地塊上。
“三道紅線”下，融資渠道收緊，底價拿地逐步顯現，武漢住宅地塊溢價率也相對低位，在政府“房住不炒”的基調下，這樣的市場情況也將持續一段時間。
另外，在12月31日，人民銀行與銀保監會劃定銀行房地產貸款集中度“紅線”，將商業銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款余額占比上限，從政府層面將房企的融資渠道再次收緊。
這次的房貸“紅線”相較于“三條紅線”來說指向性更為明確，直接從銀行層面限制了房企的融資線條。接近紅線值的開發商會控制融資比例，銀行放款上也將有所控制，開發商拿到貸款的難度加大，反映到房地產上，意味著資金流不充裕的開發商在拿地方面將更為謹慎，進一步控制土地市場過熱。
對于2020年武漢土地市場來說，一定是驚喜的一年，疫后政府主動放寬拿地門檻，緩解房企拿地的資金壓力，同時集中供應各區域內的優質地塊，刺激房企爭奪加倉，使得整體市場溢價不斷，地王頻出，未來武漢市場發展持續被看好。
對于已經到來的2021年，武漢土地市場會呈現出怎樣的現象呢？
01
2021年土地供求兩旺
中心城區優質地塊將持續釋放
根據武漢目前公示出的2021年上半年土地擬供應情況來看，中心城區的商住用地在47宗，其中城市更新地塊達到34宗，重點功能區地塊3宗，歷史街區地塊3宗，中心城區的大多用地都將以城市升級為主要要求，這也將是2021年的武漢“十四五”規劃中的重點工作之一，意味著在武漢持續外擴，遠郊地塊加大供應外，2021年將持續有中心城區的優質地塊供應，或將再次引起房企拿地熱潮。
02
品牌房企熱衷大盤運營
外來房企拿地積極性或將持續高
從拿地金額榜上，綠地控股以206.78億元登榜，龍湖、中海、招商蛇口拿地金額均達100億元以上，拿地布局上，資金充裕房企更著眼于布局中心城區。 另外2020年還有眾多外來房企通過掛牌市場進入武漢，擴大全國版圖。多數房企撿漏底價拿地，選擇以布局遠郊作為第一步，如寶龍集團、東投地產、中庚置業首入武漢均布局新洲；少量房企高調進駐，成都德商以14370元/平拿下光谷中心城073號地塊，成為當時的板塊地王，溢價率達到了105.4%。 就目前擬定將在2021年上半年供應的地塊吸引力來說，多數地塊均為中心城區地塊，周邊資源優勢及未來的升值前景將持續吸引著各大房企，只是，在疫情持續、資金受控、地價攀升的時代下，將出現更多收并購的機會，資金承壓不足的房企將通過多方合作進行拿地，實力雄厚的房企除掛牌方式外，或將在收并購方式上尋找合作，擴大土地儲備，進一步擴大自我版圖。
Contact us
商務合作方式
Email 郵 件 wangq@riverbend.cn Call 電 話 汪女士 13986113270 Wechat 商務微信
