機遇與挑戰并存,2021年的土地市場還將熱火朝天么?
文章來源:本站編輯發布時間:2021-01-18瀏覽:
2020年的武漢,本是全國房企頗為關注的一年,軍運會的成功舉辦帶來了城市的煥然一新以及房地產業無限的投資機會,盡管疫情的驟然出現使武漢土地市場經歷了2個月多月的停滯,但從全年的土拍情況看,武漢未來市場依然吸引著各大開發商的涌入及大力支持,呈現出不少的驚喜和亮點。


回顧2020年的土地市場,我們看到了房企對武漢堅定的信心,政府對行業的支持,市場熱潮的回歸,這樣的現象我們自知來之不易,以下讓我們一起來總結2020年武漢土地市場的亮點,思考2021年的發展方向。

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01

住宅地塊關注頗高,遠郊為供地大戶


2020年武漢共掛牌了131宗住宅地塊,較2019年減少25宗住宅地塊,但在成交比例上明顯高于2019年,達到了87.8%,已成交的住宅地塊建面占住宅地塊的總供應建面的比例則達到了88%,基本達到2017年的住宅地塊成交水平,疫后開發商的拿地依舊積極。


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優質的人口基數和人口凈流入表現支撐了武漢的土地成績。作為教育大區的武漢,在2019年統計中達到了1121.2萬人,全國排名第8,并且在近幾年的戶籍人口數據上持續增長,截止2019年武漢市戶籍人口及常住人口比例已達到80.8%。


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落戶人口的持續增加,代表著武漢城市建設及未來發展的吸引力,在一定程度上能夠拉動城市經濟的增長,同樣也帶動這房地產市場的增長,更多的人口則需要更多的住房,住宅土地的需求則同樣增多,這是相輔相成的必然關系。


而在各區域的供應上,遠郊成為武漢今年的供應大戶。


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遠郊商住地塊供應占比達到了46.55%,幾乎占據全年半數,其中,除漢南外,其他其余供應均在15宗以上,其中黃陂供應達28宗,成為2020年土地供應宗數榜首,更多供應集中在盤龍城板塊,未來盤龍城將持續開展樓市紛爭。在中心城區地塊逐步減少的時代下,武漢土地市場也將持續進行外擴,加大遠郊市場發展。


東湖高新供應明顯減少。東湖高新已是武漢新興發展區域中處于領先地位,前兩年東湖高新瘋狂供地,使得住宅林立但資源缺乏,目前將逐步完善落地規劃,并持續發展產業,在武漢前期發布的《2020年國有建設用地供應計劃表》中也表示東湖高新將同比減少659畝的供應,但供應的減少并沒有減少開發商的熱情,今年的光谷中心及花山絕對是開發商們拿地熱門區域之一。

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02

地王頻出,未來房價將持續突破


疫情的襲來,帶來的是經濟的停滯,同樣也帶來了大量的政府支持政策,這樣的激勵除了反饋在樓市供應上外,更多的表現在了土地市場中,讓疫情下資金鏈短缺的房企有了更多的信心在漢拿地。


2020年可謂是地王頻出的一年,中心城區優質地塊受多輪爭搶,武漢至少8個區域的樓面地價被打破,多數熱門板塊地價連續突破,武漢地價上升至全新臺階。

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其中最為意外的便是江岸地王P(2020)122號地塊,在血拼了205輪,競價在27814元/平的時候,土拍終止,到下午再次繼續,最終經過321輪的瘋狂競價后,由華潤地產以總價65.7億元摘得,成交樓面價達到30558.14元/平,溢價率52.79%,這也使武漢樓面地價首次突破3萬,如此的盛況難得可見。

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目前江岸區高價盤如云,如武漢天地云廷、華發外灘薈等,均價都達到了5萬/平左右,成為武漢公認的豪宅區,未來華潤地王入市后,板塊將再次新添一座豪宅,武漢整體均價或將向6萬/平+邁進。


東湖高新為今年房企爭相加倉的熱門區域,其中光谷中心城及花山板塊熱度持續不下。


光谷中心城板塊在2020年共拍下了5宗住宅用地,其中4宗樓面價在13000元/平以上。6月30日,P(2020)048/049號地塊接連高溢價成交,南山摘得的048號地塊成為光谷中心城全新地王;時隔2個半月,德商以105.4%的溢價率突圍,成功拿下P(2020)073號地塊,再次將板塊地價刷新至14370元/平,一路之隔,南山地王突然有了優勢;而在12月8日,經過167輪的競價,德商攜手電建打破自己的拿地記錄,再次加倉光谷中心城,以15777.9元/平地價競得P(2020)136號地塊,板塊地王再現。

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目前江岸區高價盤如云,如武漢天地云廷、華發外灘薈等,均價都達到了5萬/平左右,成為武漢公認的豪宅區,未來華潤地王入市后,板塊將再次新添一座豪宅,武漢整體均價或將向6萬/平+邁進。


東湖高新為今年房企爭相加倉的熱門區域,其中光谷中心城及花山板塊熱度持續不下。


光谷中心城板塊在2020年共拍下了5宗住宅用地,其中4宗樓面價在13000元/平以上。6月30日,P(2020)048/049號地塊接連高溢價成交,南山摘得的048號地塊成為光谷中心城全新地王;時隔2個半月,德商以105.4%的溢價率突圍,成功拿下P(2020)073號地塊,再次將板塊地價刷新至14370元/平,一路之隔,南山地王突然有了優勢;而在12月8日,經過167輪的競價,德商攜手電建打破自己的拿地記錄,再次加倉光谷中心城,以15777.9元/平地價競得P(2020)136號地塊,板塊地王再現。

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地價從來都是和房價掛鉤,在發布的2020年11月70個大中城市新房均價指數排行可以看到,在疫情的影響下,武漢的房價同比增幅在5.1%。


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如今,武漢多個板塊地價突破,面粉靠近面包價,意味著武漢未來房價存在巨大的上升空間,這也是開發商對武漢未來市場充滿信心的結果,不管是華潤3萬拿地昂首武漢,還是光谷中心城地價接近1.6萬,花山地價站穩1.25萬,都彰顯著開發商們對武漢未來市場,尤其是對這些主流區域未來發展的篤定,未來,各大地王入市,武漢房價也將因這此再上一層樓,而地王項目后期的操盤也將成為新的挑戰。


03

政策松綁,高溢價率地塊增多

融資受限,房企拿地更為謹慎


為加快疫情后房地產行業的復蘇,武漢在二季度加大了優質用地供應量,2020年的武漢住宅地塊成交樓面價有明顯的上漲,2010年住宅地塊樓面地價為6161元/平,同比2019年上漲了5.4%,這得益于大量中心城區及熱門區域優質地塊的出讓,以及政府對房企的扶持,明顯降低了拿地門檻。

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政策的支持與限制,帶來的效果截然不同,這在土地市場上反應的淋漓盡致。


從2020年武漢住宅地塊成交溢價表現來看,6月及7月為溢價地塊出現率極高的時間段,其中6月溢價地塊占地達到了76.92%,除了地塊的吸引力外,政府對拿地門檻的降低刺激了大量開發商進行持續性的加倉。

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2020年6月,武漢發布《通知》,放寬儲備地凈地出讓條件,取消土地競買“熔斷”規則。限制條約的取消,使土地市場再次進入到“資金為王”時代?!锻ㄖ钒l布的2個月內,土地熱潮持續涌動,地王也是在這段時間多番出現,“地王時代”開始奠基。


從2019年與2020年溢價率的對比來看,2020年底價成交地塊占比達57.6%,同比增加1.1%,溢價率20%以下地塊占比減少3%,反之高溢價地塊數量明顯增多,這與熔斷政策的取消,有著明顯的關系。從另一個角度來看,底價地塊大部分為政府簽約地塊,底價地塊的增多意味著更多優質地塊對外成為開放性地塊,刺激開發商加倉,增加政府資金儲備。

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不過,高溢價的地塊的誕生在后期也將逐步減少。


監管部門于9月設立了“三道紅線”,對房地的各類融資進行了全方位的監管,降低房企杠桿率。融資的監管把控著房企的資金命脈,雖說門檻的降低減少了一定的資金成本,但房企在拿地上的謹慎度明顯提高,8/9/10月平均溢價率有明顯的減弱,更多房企會著手于優質及有發展前景的地塊上。

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“三道紅線”下,融資渠道收緊,底價拿地逐步顯現,武漢住宅地塊溢價率也相對低位,在政府“房住不炒”的基調下,這樣的市場情況也將持續一段時間。


另外,在12月31日,人民銀行與銀保監會劃定銀行房地產貸款集中度“紅線”,將商業銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款余額占比上限,從政府層面將房企的融資渠道再次收緊。

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這次的房貸“紅線”相較于“三條紅線”來說指向性更為明確,直接從銀行層面限制了房企的融資線條。接近紅線值的開發商會控制融資比例,銀行放款上也將有所控制,開發商拿到貸款的難度加大,反映到房地產上,意味著資金流不充裕的開發商在拿地方面將更為謹慎,進一步控制土地市場過熱。


對于2020年武漢土地市場來說,一定是驚喜的一年,疫后政府主動放寬拿地門檻,緩解房企拿地的資金壓力,同時集中供應各區域內的優質地塊,刺激房企爭奪加倉,使得整體市場溢價不斷,地王頻出,未來武漢市場發展持續被看好。


對于已經到來的2021年,武漢土地市場會呈現出怎樣的現象呢?


01 

2021年土地供求兩旺

中心城區優質地塊將持續釋放


根據武漢目前公示出的2021年上半年土地擬供應情況來看,中心城區的商住用地在47宗,其中城市更新地塊達到34宗,重點功能區地塊3宗,歷史街區地塊3宗,中心城區的大多用地都將以城市升級為主要要求,這也將是2021年的武漢“十四五”規劃中的重點工作之一,意味著在武漢持續外擴,遠郊地塊加大供應外,2021年將持續有中心城區的優質地塊供應,或將再次引起房企拿地熱潮。

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02 

品牌房企熱衷大盤運營

外來房企拿地積極性或將持續高


2020年大量優質地塊入市引起了不少知名房企的爭相囤地,我們從2020年房地拿地金額排行榜來看,上榜的除武漢地產為本地房企外,其他均為全國性品牌房企,可見品牌房企對武漢后期發展的信心。

2020年綠地、武漢地產、融創中國紛紛重倉武漢,拿地宗數達8宗以上,未來兩年這幾家的項目將角逐市場,成為樓市領頭羊。

從拿地面積排行來看,知名房企更傾向于運行大盤,如綠地控股共加倉10宗地塊,平均每宗地塊面積50萬方;金茂平均單宗地塊面積64萬方;招商平均單宗地塊面積56萬方,中海平均單宗地塊50萬方等等,在土地逐步稀缺的時代下,大盤運營更容易產生品牌認同感,形成未來社群化。不過在城市化速度越快,房地產市場越成熟的市場環境下,大體量的房地產項目將更為減少,未來房地或將零散拿地,曲線化整。

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從拿地金額榜上,綠地控股以206.78億元登榜,龍湖、中海、招商蛇口拿地金額均達100億元以上,拿地布局上,資金充裕房企更著眼于布局中心城區。

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另外2020年還有眾多外來房企通過掛牌市場進入武漢,擴大全國版圖。多數房企撿漏底價拿地,選擇以布局遠郊作為第一步,如寶龍集團、東投地產、中庚置業首入武漢均布局新洲;少量房企高調進駐,成都德商以14370元/平拿下光谷中心城073號地塊,成為當時的板塊地王,溢價率達到了105.4%。


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就目前擬定將在2021年上半年供應的地塊吸引力來說,多數地塊均為中心城區地塊,周邊資源優勢及未來的升值前景將持續吸引著各大房企,只是,在疫情持續、資金受控、地價攀升的時代下,將出現更多收并購的機會,資金承壓不足的房企將通過多方合作進行拿地,實力雄厚的房企除掛牌方式外,或將在收并購方式上尋找合作,擴大土地儲備,進一步擴大自我版圖。

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